【税金計算】家賃収入の確定申告を5つのステップで徹底解説 ~青色申告、減価償却費、利息の具体的な計算方法もご紹介〜

うちでは夫が営業マンのため、いつどこに転勤するかわからない中、長男が生まれたタイミングでマンションを購入しました。

そして4年後、ついに転勤!

借入金もたくさん残っているため、そのマンションを1日でも早く貸し出して誰かに住んでもらわねば!とバタバタでした。

なんとか管理会社を通じて借り主が決まり、次にやってきた不安が確定申告や税金のこと。

 

同じような境遇の方の情報は意外と少なく、色々調べたり税務署に問い合わせたり大変でした…

 

そこで今回は、私の経験談を交えながら家賃収入がある場合の確定申告に必要な書類、減価償却費、利息計算方法などを5つのステップでわかりやすくご紹介します。

 

最後におすすめの節税対策もご紹介しますのでぜひ参考にして頂ければと思います。

 

この記事はこんな人におすすめです!

🔶今年初めて家賃収入の確定申告だが、やり方がわからない人
🔶効率的な方法で確定申告をしたい人
🔶減価償却費や利息の計算方法を知りたい人

 

 

1ステップ:確定申告に必要な資料は?

まずは、資料集めです。

以下の書類が必要になります。一つずつ詳しくご紹介します。

 

源泉徴収票

税務署に提出します。
勤務先の会社から1月初めくらいにもらいますので、印刷された源泉徴収票をご用意ください。

 

不動産管理会社から送付された収支表

毎月の収支表もあるかと思いますが、基本的には1~12月の収支をまとめた収支一覧表のようなものがまとまっていて使いやすいです。
不動産管理会社から1月ぐらいに送付されてくると思います。

注意すべきは費用。
以下2項目も費用に計上出来ますので「収支一覧表」をしっかり確認してくださいね。

・不動産管理会社に支払っている管理委託手数料(我が家では年間約12万円)
・振込手数料(我が家では年間約5千円)

 

借入金の残高表 

金融機関から毎月発行されているものです。(例:書面で自宅に届く、web上でデータをダウンロード可など)

費用である利息を計算するのに使います。利息の計算は後程ご説明します。

 

自宅購入時の売買契約書 

減価償却費を出すために必要です。こちらも後程計算方法をご説明します。

 

1年間で実際に支払った固定資産税の明細表

1~12月の間に実際支払った金額を計上します。
年内に翌年1月分も納付済なら全額を費用になります。翌年1月分が未納なら費用には計上できません。

※支払いベースなので場合によっては固定資産の明細表は1年以上必要になることもあります。

 

借主のフルネームがわかるメモやメール

事前に管理会社に聞いておきましょう。確定申告の書類に記入欄があります。

 

修繕等の領収書

我が家ではエアコンのクリーニング費用を計上しました。

エアコン付の物件の方が借り手が決まりやすいため、つけたままにしたのですが転勤後に故障などが発生するとやりとりが大変なためクリーニングをしました。

4年ほどしか使用していないエアコンですが、クリーニングでの真っ黒なカビの液体には驚きました。本当は1年に1度はやった方がいいそうです…(おそうじ本舗さんの話)

 

★エアコンのクリーニング

数社で検討し料金はそこまで変わらなかったので一番早く来ていただけるお掃除本舗さんでお願いしました。

相場は1台1万円ぐらいと思いきや、「自動掃除」がついているエアコンは18,000円ということで驚きました。

自動掃除付きのエアコンは主流だと思いますが高機能なエアコンほど分解して掃除するのが大変らしく料金も高くなるとのこと。他社さんでも同様のケースが多いようです。

エアコンクリーニングなら【おそうじ本舗】
 

 

 

管理会社との打ち合わせのための交通費

我が家の場合は、管理会社の方が自宅に来て頂けたので交通費は発生しませんでしたが、もし管理会社に出向いた際には電車代などの交通費が費用計上できます。

日付、交通手段・機関、どの区間、金額、簡単な内容等をメモ書きしたものを用意します。

 

修繕積立金、管理費の金額がわかる通帳等

修繕積立金は経費にできる場合が多いです(以下条件参照)。また、管理費は経費です。

どちらも銀行の通帳で引き落とし金額を確認しましょう。

(ちなみに我が家では修繕積立金と管理費の合計が約27万円になりました。)

※修繕積立金が経費に計上できる条件

修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、次の事実関係の下で行われている場合には、その修繕積立金について、その支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えないものと考えられます。

まる1 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
まる2 管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
まる3 修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
まる4 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されているこ

【引用:国税庁、賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い】

 

 

2ステップ:収入の計算

礼金は収入になりますが、敷金は収入になりません。

礼金と毎月の家賃収入を合計します。月の途中から貸し出した場合には日割りで家賃収入を足します。

 

 

3ステップ:費用の計算

では、実際に自分で計算する必要がある費用を詳しくご紹介します。

 

減価償却費

お手元に売買契約書をご用意ください。意外と簡単に計算できます!

🔶減価償却費とは?
資産を購入した年に資産の価格を全額費用として計上せずに、使用期間(税法では耐用年数とよばれています)に渡って毎年費用を計上するという合理的な考え方です。

例えば、マンションの建物の金額が2000万円で耐用年数が47年の場合、定額法で計算すると2000万円÷47年=約43万円となります。つまり43万円を費用(減価償却費)として毎年計上することになります。

 

🔶減価償却費の計算式
税込の建物価格×耐用年数に応じた率=毎年定額
以下でそれぞれの項目を計算したり調べて求めていきます。

 

🔶計算方法

6つのステップで計算します。ちょっと面倒ですが、一つ一つ理解していけば難しくないので頑張りましょう(^^)


①減価償却費の対象は?
通常、売買契約書に記載されているマンションの売買価格は建物と土地の合計になっています。
しかし、減価償却の対象はマンションの建物です。土地は減価償却されないので建物の価格だけが必要になります。

 

②建物だけの金額を計算するために消費税の金額を確認
売買契約書には建物と土地の合計額が売買価格として記載してありますよね。
その近くに「消費税等相当額(地方税含む。5%)  」というような内容の消費税に関する金額の記載があるはずです。

建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。
つまり、消費税の金額から建物の価格を計算することができるのです。

※マンション購入タイミングにより、消費税の税率記載は5%か8%のどちらかになっています。今後消費税があがっても計算の考え方は同じです。

例えば、ボールペンの税込価格はわからないが消費税が8円とわかっている時に税率8%なら
8÷0.08=100
よって100+8=108がボールペンの税込価格です。
建物の価格の計算は、この「ボールペンの税込価格を計算する方法」と同じです。

 

 

③消費税等相当額から建物価格を計算
例えば、売買契約書に『消費税等相当額が200万円、消費税の税率が8%』と記載の場合は以下のように計算します。

200万円➗0.08=2500万円
この2500万円は建物の税抜価格です。

減価償却費は税込価格で計算するので2500万円に消費税の200万円を足します。

2500万円➕200万円=2700万円
よって建物だけの価格は税込で2700万円と計算できました。

 

④マンションの耐用年数は?
このマンションの使用期間は約50年くらいだから耐用年数も50年!と勝手に自分で決めることはできません。

耐用年数は税法で細かく決められています。(法定耐用年数とよばれています)

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの、かつ、住居用であれば47年と決められています。鉄筋系のマンションであれば、ほとんどが47年に該当するかと思います。

耐用年数は国税庁のHPで確認できます。

 

中古マンションの場合の耐用年数の計算方法は、築年数が法定耐用年数を超えているかどうかで変わります。

◎築年数が法定耐用年数を超えている場合
耐用年数 = 法定耐用年数 x 20%

◎築年数が法定耐用年数を超えていない場合
耐用年数 = 法定耐用年数 - (築年数x80%)

 

 

⑤耐用年数に応じた率とは?
こちらも国税庁のHPで確認します。

定額法で耐用年数47年の場合は、0.022です。(平成28年4月以降に取得したマンションは、必ず定額法で計算する

 

平成28年3月以前に取得したマンションであれば、減価償却費の計算方法が定額法と定率法の好きな方を選ぶことができます。(一年ごとに変更はできない)

どちらが良いかどうかは判断が難しいところですが、転勤による他人への賃貸期間が比較的短いのであれば定率法がおすすめです。

🔶定額法で耐用年数47年の場合は、建物の前年末の残高に0.022をかけて減価償却費を計上します。
🔶定率法で耐用年数47年の場合は、建物の前年末の残高に0.053をかけて減価償却費を計上します。

つまり、定率法を選んだ方が減価償却費が2倍以上の金額になり利益が少なくなるため支払う税金も少なくなります。
我が家では定率法を選択していて、最終的な所得税の金額が定額法を選択よりも10万円安くなりました。

 
 

 

⑥減価償却費を計算します!(例:定額法)
①から⑤の数字をもとに減価償却費を計算します。

税込の建物価格×耐用年数に応じた率=毎年定額の減価償却費
2700万円×0.022=59.4万円

1年間で計上する減価償却は59.4万円です!

マンションを貸し出すタイミングによっては月割での計上です。
例えば、10月はじめから貸し出すのであれば10.11.12月の3ヶ月分だけの計上です。
よって59.4万円✖3➗12=14.85万円が計上できる金額です。

 

 

借入金の利息

当初の予定通りに借入金を返済している場合は、金融機関から初めにもらう元本と利息の一覧表からマンションを貸し出した月の利息を合計します。

繰り上げ返済をしている場合には元本が少なくなるため、当初の利息とは異なります。

金融機関に依頼すれば現在の利息明細表を発行してもらえますが、1ヶ月分だけで手数料2000円かかることも。(我が家の経験談 / メジャーな銀行です)

 

でも、利息は毎月の残高表があれば簡単に計算できます。以下でご説明します。

 

①毎月の残高表を準備する
まず、金融機関から毎月送付される残高表を、利息を計算したい月と前月分の2ヶ月分用意します。

<例>
12月の利息を計算する場合、11、12月の残高表を用意します

 

②元本残高の差額を計算
毎月の残高表には必ず元本残高の記載があります。

<例>
・12月の元本残高が25,000,000
・11月の元本残高が25,300,000

すると、差額は300,000です。

③繰り上げ返済の金額を確認
毎月の残高表には、繰り上げ返済の金額が記載されていますので確認してください。

<例>  
12月中の繰り上げ返済の合計200,000円

 

④ 元本残高の差額(②)から、繰り上げ返済の金額(③)を引く
<例>
300,000-200,000=100,000

この100,000円は、その月の元本返済額&その月の利息の合計額です。
あともう少しで利息がわかります!

 

⑤いよいよ利息を計算します
毎月の残高表には、その月の「元本返済額」について記載がありますので確認してください。
※うちの場合は、①で確認した「元本残高」の記載の近くにありました。

<例>
12月の元本返済額が70,000円の場合
100,000-70,000=30,000

この30,000が12月に計上する利息です!

 

はじめは、少し面倒ですが慣れてしまえば割と簡単ですよ(^^)

 

 

4ステップ:青色申告を申請して10万円の所得控除を!

意外と知られていないのですが、青色申告10万円控除は1部屋の家賃収入から使えます!

所得税の税率が10%(例:年収500万円)なら、この10万円の控除だけで税金が1万円少なくなります。
ちなみに、所得税の税率が20%(例:年収700万円)なら税金が2万円も少なくなります。

青色申告は、国税庁のサイトから申請書を印刷して必要事項を書いて郵送するだけ。申請書は1枚だけで項目も少ないので、すぐに作れます。

申請書の書き方などの不明点は、近くの税務署に電話すれば丁寧に教えてもらえますので、ぜひ活用しましょう!

※ちなみに、65万円の控除は使えません。こちらは複数の部屋を貸し出している場合で細かく条件があります

 

税務署への申請期限は2通り!

青色申告控除は税務署への申請が必要です。貸出を始めた日によって申請期限が異なります。

もし、既に申請期限を過ぎている場合にはできるだけ早く提出してください。申請期限を過ぎていても、申請自体ができないわけではありません。

申請期限後でも、申請をすれば翌年からは10万円の控除が使えますよ。

 

🔶貸出開始日が1月16日から12月31日のいづれかなら、貸出開始日から2ヶ月以内に申請

<例>
貸出開始日が2018年3月10日の場合、2018年5月10日が申請期限。

2018年分の確定申告に10万円の控除を計上できる。

 


🔶貸出開始日が1月1日から1月15日のいづれかなら、3月15日が申請期限

<例>
貸出開始日が2018年1月14日の場合、2018年3月15日が申請期限。

2018年分の確定申告に10万円の控除を計上できる。

 

 

年の途中でも全額10万円を計上できる!

一年の途中からの貸出でも月割り不要です。
例えば10月から貸し出した場合でも、10万円全額を控除できます。(収入から差し引き可能ということ)

 

貸出開始年は全額10万円を所得控除できない場合もある

所得控除ができる上限は所得がゼロまでです(所得がマイナスにはなりません)

下の例にあるような10万円全額を控除できないケースは、貸出始めた年ぐらいです。しかも貸出開始月が10月以降など。
通常、マンション貸出では収入に比べ費用がかなり少ないため利益がたくさん出てしまいます。

<例>
収入から費用を引いて利益(所得)が8万円の場合
所得8万円から青色申告の10万円を引くと、計算上は所得がマイナス2万円になります。
しかし、所得はマイナスにはできずゼロが上限です。

 

 

5ステップ:確定申告書の作成、提出

国税庁のホームページでは、確定申告書のコーナーがあります。このコーナーで確定申告の書類を作成できます。

 

ドレミ
ただ、国税庁のシステム(確定申告書を作るコーナー)は正直使いづらいです…

 

昨年、私が実際に国税庁のサイトを使って申告書を作成してみた率直な感想は・・・

まず、国税庁のサイトでは、マンションの収支を入力する『青色申告決算書・収支内訳書の作成コーナー』、給与の明細を入力する『所得税の確定申告書の作成コーナー』を自由に行き来できませんでした。

つまり、それぞれの作成コーナーで作ったデータを一旦デスクトップに一時保存してから再度データを読み込んで各コーナーに移動しないと入力した金額が反映されない・・・(金額が反映するのに時間がかかるときもあり、何度も一時保存と読み込みを繰り返したり・・・かなり混乱しました)

そこで、以下では確定申告書の作成・提出方法を複数ご紹介します。

 

 

確定申告書の作成・提出方法

作成・提出方法は、主に4つあります。

・【出向く】税務署に出向いて作成コーナーで作って提出
・【自宅可】国税庁のサイトで申告書を作成し書留で郵送して提出
【自宅可】会計ソフトで申告書を作成し書留で郵送して提出
・【自宅可】国税庁のサイトで申告書を作成しe-taxで電子送信して提出

 

おすすめは、会計ソフトで申告書を作って郵送で提出するという方法です。

ドレミ
会計ソフトなら翌年以降の確定申告時に『前年のデータを使用できるので効率的』です。

税務署に出向いた場合は、前年のデータは削除されるため毎年ゼロからデータを入力する手間もあり大変です。

しかも、3〜4時間もずっと行列に並ぶ可能性もありますので、あまりおすすめできません。(整理券等もなし)

 

 

そこで、私も使い始めた『クラウド会計のfreee』がおすすめです。

freeeは元グーグルの社員が起業して作った企業です。2018年には大手企業向けの業務システムを米Googleと販売提携したことでも有名になりました。

ドレミ
『クラウド会計のfreee』の最大のメリットは『質問に答えていくだけで確定申告の資料が作れる』こと。

直感的に使える会計ソフトです!freeeは、クラウド会計のシェアNo.1です。

 
 

メリットは他にもたくさんあります。

無料でスタートできる
簿記や会計の知識がなくても確定申告の提出資料が作れる
スマホのアプリを使って入力作業ができる
・電子申告にも対応しているから自宅で確定申告の提出可能
・クラウド会計ソフトなので、インストール不要でいつでも最新版
 
 

 

 

節税対策!

不動産所得は費用にできるものがあまりないのも悩みのひとつ。

税金を少なくする策は、

・青色申告10万円
・修繕費

他にできることは…

 

おすすめはイデコ!
個人型の確定拠出年金です。

積み立てた全額を費用に計上できるのが最大のメリット!

確実に税金の支払いが少なくなりますよ。

 

まず、結論から。

こちらをご覧ください。

前提
・年収500万円のサラリーマン家庭
・収入は給与のみ
・毎月2万3千円を20年間積立
・定期預金は年利0.01%(2019年1月現在:優良な金利を採用して計算)
 
 
ドレミ
イデコと言えば節税効果がすごい!というのが一番のメリットです。数字で見ていただくと一目瞭然。
『増加分』というのは税金が戻ってきた分(減少分)を意味します。(定期預金の増加分は利子です。)

イデコ(個人型・確定拠出年金)は国の制度です。

続きはこちらの記事でご紹介しています。

 
 
 
 
 

以上、転勤して家賃収入がある場合の確定申告についてご紹介しました。

最初の確定申告が終わるまでは「いったいいくら税金を支払うのだろう・・・」と不安がつきものですよね。

何もしなければ不安は不安のままですが、ご紹介した内容で試算していただければその不安がだいぶ減るのではないかと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

ドレミ

1歳、5歳の男の子2人を子育て中のワーママです。 これまで派遣で8年働いてきました。(現在2回目の育休中) 結婚後、激務の職場を退職し転職活動するも全く採用されない日々・・・。 そんな私は派遣に救われました。 正直、子供が生まれる数ヶ月〜1年ぐらい派遣で働こうという軽い気持ちでスタートしたのに、気づけば現在まで派遣社員として8年間勤務しています。 実は、主婦にとって派遣という働き方はメリットが多いんです! 派遣で働いたことがない人は、「私には専門的な知識や資格がないから派遣は無理」と敬遠してしまいがちですが、高卒で資格なしでも事務職のお仕事はたくさんあります。 派遣の魅力をお伝えできればと思い『仕事』というカテゴリーで派遣についての記事を書いています。 派遣については少しお役に立てるかもしれないので、質問や疑問などあればお気軽にどうぞ(^^)